نویسنده: علیرضا شیاسی

ساخت کارخانه یکی از چالش‌برانگیزترین و پرریسک‌ترین مراحل توسعه یک کسب‌وکار صنعتی است، اما در بسیاری از موارد بدون توجه کافی به هم‌راستایی با اهداف کلان کسب‌وکار آغاز می‌شود.

برخلاف پروژه‌های معمول ساختمانی مانند مسکونی، تجاری یا اداری، ساخت کارخانه بخشی از هسته‌ی زنجیره ارزش کسب‌وکار است و تصمیم‌گیری‌های مرتبط با آن باید با درک عمیقی از مدل کسب‌وکار و استراتژی کلان همراه باشد.

در این مقاله شما دید کلی به مراحل طراحی و ساخت کارخانه و ساختمان‌های صنعتی پیدا می‌کنید. با هم از مراحل قبل از طراحی و ساخت شروع می‌کنیم، به کارهای ابتدایی و طراحی می‌پردازیم. سپس به مدیریت پروژه کارخانه، روش‌ها و ساخت می‌رسیم و نکات مرتبط به تحویل، گارانتی و بهره‌برداری را مرور می‌کنیم.

اگر به این مقاله آمده‌اید احتمالا شما تصمیم خود را برای ساخت کارخانه و یا ساختمان صنعتی خود گرفته‌اید. برای تصمیم‌گیری بهتر و اشراف به طراحی و ساخت کارخانه و ساختمان صنعتی با ما همراه شوید.

پیش از ساخت کارخانه

ساخت‌وساز صنعتی مثل ساخت‌وساز مسکونی، اداری و تجاری متداول نیست. نه فقط از دیدگاه معماری و سازه و کاربرد، بلکه از دیدگاه استراتژی، مالی، اقتصادی، مدیریت و کسب‌وکار در دنیایی متفاوت قرار می‌گیرد.

تصمیم به ساخت یک کارخانه تولیدی، انبار و سازه‌های صنعتی از دل یک کسب‌وکار بر می‌آید. چه این تصمیم برای آغاز باشد چه برای توسعه کسب‌وکار موجود، زمان زیادی صرف بررسی‌های کسب‌وکار، استراتژی و تصمیم‌گیری و انتخاب‌ها شده تا تصمیم نهایی را رقم زده است.

• تصمیم به توسعه یا احداث: تصمیم‌گیری درباره ساخت یا توسعه کارخانه جدید معمولاً بر اساس ظرفیت تولید، استراتژی رشد، یا تغییرات بازار گرفته می‌شود. این تصمیم نقش اساسی در مسیر طراحی و اجرای پروژه دارد.
• بررسی و انتخاب مکان احداث کارخانه: مکان‌یابی کارخانه تأثیر مستقیمی بر هزینه‌ها، بهره‌وری و آینده عملیاتی پروژه دارد. انتخاب اشتباه در این مرحله می‌تواند در تمام مراحل بعدی اختلال ایجاد کند.
• ویژگی‌های زمین کارخانه: ویژگی‌هایی مثل جنس خاک، توپوگرافی، دسترسی به راه‌ها و امکان توسعه آتی در انتخاب زمین بسیار مهم‌اند. زمین نامناسب می‌تواند هزینه‌های فونداسیون و اجرا را چند برابر کند.
• تاثیرات زیست‌محیطی: محل احداث باید از نظر تاثیرات زیست‌محیطی (مثل آلودگی صوتی، هوا، آب‌های سطحی و پسماند) بررسی شود. بی‌توجهی به این بخش ممکن است پروژه را در مرحله مجوز متوقف کند.
• استمرار طراحی کارخانه: طراحی کارخانه یک فرایند یک‌باره نیست؛ باید به‌صورت تدریجی و مرحله‌به‌مرحله و با بازخورد از مشاوران و تیم تولید تکمیل و اصلاح شود تا کارآمد بماند.
• نزدیکی به منابع و مواد اولیه: فاصله کم تا تأمین‌کننده‌ها به کاهش هزینه‌های حمل و افزایش بهره‌وری کمک می‌کند. این عامل برای صنایع سنگین یا حجیم حیاتی‌تر است.
• نزدیکی به بازار فروش: دسترسی آسان به بازار فروش باعث کاهش هزینه توزیع، بهبود زمان تحویل، و افزایش رقابت‌پذیری می‌شود. موقعیت مکانی در زنجیره تامین نقش کلیدی دارد.
• مسائل اقتصادی: مسائلی مانند هزینه انرژی، دسترسی به نیروی کار، مالیات، مشوق‌های دولتی و زیرساخت‌ها در انتخاب مکان و زمان اجرای پروژه تاثیر گذارد.
• قیمت زمین (به نسبت مساحت و جغرافیا): قیمت زمین باید نسبت به موقعیت جغرافیایی، مجوزها، پتانسیل توسعه و دسترسی‌ها سنجیده شود. زمین ارزان الزاماً به‌صرفه‌ترین گزینه نیست.
• برنامه‌ریزی خطوط تولید و لایوت کارخانه: پیش از طراحی معماری، باید چیدمان خطوط تولید، مسیرهای مواد، ایستگاه‌های کاری و نیازهای عملیاتی کارخانه مشخص شود. این لایوت پایه‌ی طراحی عملکردی است.

بررسی و انتخاب مکان مناسب برای احداث کارخانه

انتخاب زمین مناسب یکی از مهم‌ترین مراحل پیش از طراحی کارخانه است. عوامل زیادی در این تصمیم نقش دارند که هم بر هزینه‌های اجرا تأثیر می‌گذارند و هم بر بهره‌وری نهایی پروژه. در ادامه مهم‌ترین نکاتی که هنگام بررسی و خرید زمین صنعتی باید در نظر بگیرید، آورده‌ایم:

• دسترسی به منابع اولیه
• نزدیکی به بازار مصرف (در صورت کاربرد)
• دسترسی به منابع آبی و انرژی
• زیرساخت‌های ارتباطی (راه‌آهن، جاده و…)
• ثبات و امنیت منطقه (سیاسی، نظامی، جغرافیایی)
• قیمت زمین نسبت به مساحت و موقعیت
• هزینه و دسترسی به نیروی انسانی
• نوع زمین (مثلاً کشاورزی نبودن، فاصله از صنایع آلاینده و…)

پس از انتخاب زمین مرحله، تهیه مجوزهای لازم و مذاکره و انتخاب طراحان و پیمانکاران آغاز می‌شود. بهتر است که در هنگام انتخاب زمین طراحان و مهندسان نیز وارد شوند تا از نظرات کارشناسانه آن‌ها نیز مطلع شوید.

برای انتخاب گروه طراحی (معماری و مهندسی) و پیمانکار مناسب، نکات مختلفی اعم از طراحی، خلاقیت و نوآوری، سابقه و غیره را باید بررسی کنید. این موارد را ما در مقاله «انتخاب طراح، مهندس و پیمانکار مناسب برای کارخانه» شرح داده‌ایم و یک فایل چک لیست با دانلود رایگان برای راحتی شما نیز تهیه کرده‌ایم.

تهیه مجوزها و کارهای اداری

قبل از اینکه اولین کلنگ پروژه را به زمین بزنید، باید مجوزها و مقدمات قانونی ساخت کارخانه را به‌درستی طی کنید. این بخش، هم مربوط به کسب‌وکار است و هم به ساخت‌وساز صنعتی. اگر از همین ابتدا مسیر را درست نروید، در ادامه باید با توقف‌های اجباری، جریمه‌ها یا حتی تغییر کاربری مواجه شوید.

در گام اول باید مشخص کنید چه محصول یا خدماتی را قرار است در کارخانه تولید یا ارائه کنید. این تصمیم، نوع مجوزها و مراجع صادرکننده را مشخص می‌کند. فرایند به‌طور خلاصه این‌طور پیش می‌رود:

1. انتخاب نوع فعالیت: باید مشخص کنید کارخانه برای چه فعالیتی راه‌اندازی می‌شود.
2. تهیه طرح توجیهی و مدارک مورد نیاز: با توجه به محل احداث و نوع صنعت، باید طرح توجیهی، اطلاعات مالی و سایر مدارک را آماده کنید.
3. ارائه مدارک به مرجع مربوطه: بسته به نوع فعالیت، مدارک را به وزارتخانه مربوطه ارائه می‌کنید.
4. بررسی و صدور مجوز: پس از بررسی، در صورت تایید، مجوزهای لازم مثل موافقت اصولی، پروانه احداث و در نهایت پروانه بهره‌برداری صادر می‌شوند.

باید در نظر بگیرید که «ساخت کارخانه» از نگاه قانون و عرف، یک فعالیت تجاری محسوب می‌شود. چه ماشین‌آلات نصب شده باشد، چه نه. تغییر شکل ماده اولیه و کسب سود از این فرایند، اساس فعالیت صنعتی است. همچنین برخلاف برخی مشاغل که بدون مجوز خاص می‌توان شروع کرد، در صنعت باید سه مجوز اصلی بگیرید:

• موافقت اصولی
• پروانه احداث
• پروانه بهره‌برداری

همه این مراحل نیاز به برنامه‌ریزی، صبوری، و هماهنگی با نهادهای مختلف دارد. اگر از ابتدا نقشه راه نداشته باشید، در ادامه مسیر دچار سختی‌های اضافی و احتمالا توقف پروژه خواهید شد.

مدیریت پروژه ساخت کارخانه و ساختمان صنعتی

ساخت کارخانه یکی از پیچیده‌ترین و پرریسک‌ترین گام‌های توسعه یک کسب‌وکار صنعتی است. تحقیقاتی انجام شده نیز اعلام داشته که عدم‌قطعیتی عمیق در فازهای نخستین وجود دارد .

از طرف دیگر گزارش AIA/MCGRAW-HILL موضوع را اینگونه بیان کرده: «عدم‌وضوح در نیازها، دامنه ناپایدار پروژه، ارتباطات ناقص و مشارکت نامشخص کارفرما» از مهمترین عوامل عدم قطعیت‌هاست. این عدم قطعیت‌ها اگر به شکل مناسبی مدیریت نشوند چالش‌هایی با هزینه‌های هنگفت مالی، زمانی و انرژی خلق می‌کنند.

برای پاسخ به این مشکل روش‌های مدیریت پروژه در ساخت یا همان مدیریت ساخت توسط مدیران و پژوهشگران و اساتید جهان خلق شده‌اند. این روش‌ها نه فقط در ساخت‌وساز صنعتی بلکه در تمام صنعت ساخت قابل اجرا هستند. روش‌های بسیاری وجود دارند که ما به چندتا از آن‌ها به صورت خلاصه می‌پردازیم.

روش متعارف (Design‑Bid‑Build یا روش سه عاملی)

همان روش سنتی و رایجی‌ست که اغلب کارفرماها استفاده می‌کنند: ابتدا طراحی انجام می‌شود، بعد پیمانکار از طریق مناقصه انتخاب و در نهایت عملیات ساخت شروع می‌شود. به همین دلیل به روش «سه‌عاملی» معروف است زیرا سه طرف اصلی درگیر هستند: کارفرما، مشاور (طراح) و پیمانکار. مزیت اصلی این روش کنترل شما (کارفرما) روی طراحی است چون قبل از ورود پیمانکار، تمام نقشه‌ها تهیه شده‌اند.

اما بزرگ‌ترین چالش آن جدایی کامل طراحی و اجرا است. یعنی اگر اشتباهی در طراحی رخ بدهد یا حین ساخت به مشکلی بخورید، معمولاً بین مشاور و پیمانکار پاس‌کاری‌های زیادی خواهید دید. از نظر زمانی نیز به نسبت باقی روش‌ها کندتر است.

روش ساخت چندعاملی (Construction Management Multi-Prime)

در این روش به جای داشت یک پیمانکار اصلی، شما با چند پیمانکار تخصصی (پیمانکار خرد) به‌صورت مستقیم قرارداد می‌بندید. برای هماهنگی بین این پیمانکارها، ممکن است یک «مدیر ساخت» (Construction Manager) به‌عنوان مشاور فنی و مدیریتی در کنار شما قرار بگیرد یا خود شما همه کارها را مدیریت کنید.

در هر صورت این فرد پروژه را از طرف شما مدیریت کرده بدون اینکه کار اجرایی انجام دهد. این روش اصولا در کشور ما به صورت قرارداد مدیریت پیمان انجام می‌پذیرد، گرچه قرارداد مدیریت پیمان قابل گسترش به انواع دیگر نیز هست.

از مزایای این روش توانایی سپردن بسته‌های کاری مختلف پیمانکارهای متخصص‌تر است و به نسبت روش قبلی در زمان صرفه‌جویی خواهید کرد. البته اگر مدیر ساخت با دانش و قابل اعتمادی نداشته باشید، پروژه ممکن است کندتر و با هزینه بالاتری انجام شود.

روش طراحی‌ـ‌ساخت (Design‑Build)

در روش طراحی‌ـ‌ساخت، برخلاف روش متعارف، طراحی و اجرا به یک شرکت یا گروه واحد واگذار می‌شود. یعنی از همان ابتدا تیم‌های طراحی و ساخت با هم وارد پروژه می‌شوند و مسئولیت کامل تحویل پروژه شما را برعهده می‌گیرند. برای شما به عنوان کارفرما یعنی فقط یک قرارداد و فقط یک طرف پاسخگو. ولی کنترل شما روی پروژه بسیار کم خواهد شد.

مزیت اصلی این روش سرعت بالا و کاهش درگیری‌های بین مشاور و پیمانکار است. زیرا هم طراح و هم مجری در یک تیم قرار می‌گیرند، بنابراین اختلافات درون تیمی سریع‌تر حل می‌شود. اما از طرف دیگر ممکن است کنترل کارفرما روی جزئیات طراحی کمتر شود به‌خصوص اگر مستندات قرارداد ضعیف تنظیم شده باشند.

روش مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC)

یک روش قراردادی مشابه طراحی-ساخت است که در آن پیمانکار مسئول کل چرخه عمر پروژه است. مدل EPC (مهندسی، تدارکات، ساخت) بیشتر در پروژه‌های صنعتی و زیربنایی استفاده می‌شود: مانند ساخت نیروگاه یا پالایشگاه یا حتی کارخانه‌های بزرگ. توی این مدل، شما کل پروژه به یک پیمانکار EPC می‌سپارید که از طراحی گرفته تا خرید تجهیزات (عملیات تدارکات) و اجرای کامل را انجام می‌دهد.

این روش برای کارفرماهایی که تخصص فنی یا تیم نظارت قوی ندارند ایدئال است. این روش برای پروژه‌های بزرگ مناسب است و عموما هزینه نهایی بالاتری دارد و شما نیز کنترل کمتری خواهید داشت. اگر شفافیت قراردادی نداشته باشید، ممکن است کیفیت یا انتخاب تجهیزات به نفع پیمانکار پایین بیاید.

روش تحویل یکپارچه پروژه (IPD – Integrated Project Delivery)

روش IPD از مدرن‌ترین مدل‌های تحویل پروژه‌ست که بیشتر در پروژه‌های پیچیده، زمان‌بر یا نیازمند همکاری شدید بین ذی‌نفعان استفاده می‌شود. در این مدل، کارفرما، طراح، پیمانکار و حتی تأمین‌کننده‌ها، از ابتدای پروژه وارد یک توافق مشترک می‌شوند و همه با هم روی یک پلتفرم همکاری خواهند داشت.

هدف اصلی IPD کاهش تضاد منافع و ایجاد هم‌افزایی بین همه طرف‌هاست. سود یا زیان پروژه بین طرف‌ها تقسیم می‌شود و به همین دلیل همه در موفقیت پروژه سهیم و جدی هستند. البته اجرای این مدل نیاز به بلوغ سازمانی بالایی دارد؛چون بدون فرهنگ شفافیت، اعتماد و قراردادهای درست، خیلی زود به شکست خواهید رسید. پیاده‌سازی این روش در ایران با توجه به شرایط اقتصادی و فرهنگی پر چالش است.

رویکرد مدیریت یکپارچه ساخت هم‌راستا با کسب‌وکار (IBOCM)

مدیریت یکپارچه ساخت هم‌راستا با کسب‌وکار روشی استراتژیک برای مدیریت ساخت صنعتی است که به‌جای ورود دیرهنگام مدیریت ساخت، از همان آغاز توسعه کسب‌وکار، با آن هم‌راستا می‌شود. در این مدل، مدیر ساخت شریک استراتژیک کارفرماست، نه مجری صرف. این روش در حقیقت رویکردی ترکیبی و نوآورانه از بهترین‌ روش‌های قبلی است نه روشی مستقل. 

از مزایای این روش کاهش ریسک و تصمیم‌گیری‌های اشتباه، کاهش هزینه تغییرات، در نظر گرفتن کسب‌وکار و برندینگ مجموعه و آینده‌نگری است. چالش‌های این روش فرهنگ‌های سازمانی، زمان بیشتر قبل از آغاز پروژه و تداخل با سیاست‌های مختلف کسب‌وکار است.

رویکرد IBOCM توسط مهندس علیرضا شیاسی و گروه ناژآرک توسعه یافته است. این روش با توجه به تجربه صنعتی ایران، شرایط ساختار صنعتی، رویکردها و روش‌های توسعه کسب‌وکار و مدیریت ساخت توسعه یافته است. برای مطالعه بیشتر و دانلود راهنما به مقاله «روش مدیریت یکپارچه ساخت هم‌راستا با کسب‌وکار» مراجعه کنید.

مراحل طراحی کارخانه: از معماری تا سازه

پس از مذاکره و انتخاب تیم طراحی و مهندسی، مراحل طراحی آغاز می‌شود. در انتخاب تیم قبل از اینکه یک کارخانه‌ای شبیه به انبارهای متروکه تحویل بگیرید، دقت کنید. براساس پژوهش‌ها طراحی کارخانه (فضای صنعتی) به ویژه با رعایت اصول توسعه پایدار، بر روی برندینگ و بازاریابی، بهره‌وری و بازگشت سرمایه شما اثر مستقیم دارد. برای مطالعه بیشتر به مقاله‌های انجمن معماران آمریکا با موضوع بازگشت سرمایه طراحی عملکرد-بالا و معماری به عنوان برند از انتشارات امرالد مراجعه کنید.

طراحی از مرحله مطالعات مقدماتی و براساس نیازمندی‌هایی شکل می‌گیرد. نیازمندی‌ها را شما باید از قبل تهیه کرده‌ باشید یا اگر با روش IBOCM (روش ابتکاری گروه ناژآرک) پیش بروید، می‌توانید با استفاده از مدیر ساخت آگاه بر کسب‌وکار، نیازمندی‌ها را استخراج کنید. 

شما به عنوان کارفرما لی‌اوت (چیدمان) کارخانه، نیازمندی‌های تاسیساتی، تولیدی و ساختمانی و غیره را تهیه و با مهندسان مشاور (معمار و سازه) به مشاوره می‌نشینید.

از زون‌بندی تا طراحی مفهومی و هماهنگی مهندسی

طراحی به صورت معمول ابتدا توسط تیم معماری برای شما انجام خواهد شد. تیم طراحی مطالعات ابتدایی در فاز صفر -۰- را انجام می‌دهد. این مطالعات شامل:

• زون‌بندی و تحلیل دیاگرامی فضاهای مورد نیاز (Zoning)
• جانمایی اولیه فضاها بر روی نقشه سایت
• طراحی حرکت مسیر حمل و نقل براساس استانداردهای باربری و ماشین‌های باربری (مانند استاندارد AASHTO)

البته روش‌های مدیریت ساختی مانند IPD و IBOCM هستند که طراحی با هم‌اندیشی و هم‌زمانی مهندسین مختلف معماری، سازه و تاسیسات برقی و مکانیکی انجام می‌شود.

سپس طراحی معماری اولیه یا فاز یک آغاز می‌شود. ما در ناژآرک اساسا با طراحی مفهومی (Conceptual design) و با توجه به نیازمندی‌ها و دیاگرام‌ها آغاز می‌کنیم. البته پروژه‌ها نیازمندی‌های مختلفی دارند و ممکن است شرایط براساس طراحی پلان‌محور باشد ولی ما همیشه طراحی از کانسپت را برای یکپارچگی طراحی پیشنهاد می‌کنیم.

در این مرحله بخش‌های زیر عموما انجام می‌شوند:

• طراحی مفهومی کارخانه و ساختمان‌های توافق شده (عموما طراحی سه بعدی اولیه در این مرحله نیز انجام می‌شود)
• توافق بر طراحی مفهومی (Concept) برای ادامه کارها
• استخراج نقشه‌های معماری فاز یک از کانسپت
• تکمیل طراحی سه بعدی اولیه
• طراحی نماها
• طراحی محوطه (لنداسکیپ)

یکی از بخش‌های مهم که در گرفتن مجوزهای ساخت کارخانه به ویژه در شهرک‌های صنعتی مطرح است، اثرات محیط‌زیستی کارخانه است. در طراحی نیز باید این موضوع در نظر گرفته شود. مسائلی که شامل انبار مواد خطرناک زیست محیطی، خروجی فاضلاب و فیلترها و همچنین فضای سبز می‌شود.

بررسی خاک زمین کارخانه با انجام آزمایش مکانیک خاک

در این بخش نیاز است تا برخی کارهای مهندسی مانند آزمایش مکانیک خاک را انجام دهید. آزمایش مکانیک عملیاتی است که توسط شرکت‌های مکانیک خاک (آزمایشگاه‌های مکانیک خاک) برای بررسی نوع، مقاومت و تعدادی از ویژگی‌های خاک زمین شما انجام می‌شود. آن‌ها معمولا با استفاده از گمانه‌زنی (Borehole) تعدادی نمونه خاک از مکان‌های مختلف زمین شما برداشته و به آزمایشگاه می‌برند و آزمایش می‌کنند.

پس از آزمایش به شما یک گزارش آزمایشگاهی می‌دهند که برای طراحی سازه و فونداسیون شما استفاده خواهد شد. اگر آزمایش مکانیک خاک نداشته باشید عملا مهندس سازه نمی‌تواند طراحی درست و بهینه‌ای انجام دهد.

در برخی پروژه‌ها که کارفرما از این امر امتناع کرده مهندس سازه برای جلوگیری از خطا طراحی سنگین (Over-Design) انجام داده تا از خطرات آتی جلوگیری کند. چنین اشتباهی هزینه بسیار زیادی برای شما خواهد داشت و اصولا یکی از دو حالت زیر را برای شما در پی خواهد داشت:

• طراحی یا مهندسی بیش از حد (OverDesign): هزینه‌ای بسیار بالاتر در اجرا، مصالح بیش از حد و زمان بیشتر از حد صرف خواهد شد. در این صورت شما به خاطر هزینه نکردن چند میلیون تومان، هزینه مالی، مصالح و زمانی معادل چند میلیارد را متوجه خود خواهید کرد.
• طراحی غلط و مشکلات زیاد در ساختمان‌ها: این پدیده هنگامی رخ می‌دهد که طراحی بدون در نظر گرفتن مکانیک خاک انجام شود و ضعیف باشد. خیلی از طراحی‌های تیپیک چنین مشکلی دارند. این پدیده در بدترین حالت پروژه ساخت را با شکست مواجه می‌کند و در صورت‌های دیگر ساختمان‌های ساخته شده دچار مشکلات سازه‌ای می‌شوند. مشکلاتی از قبیل ترک‌های مورد و عمودی، نشست ساختمان، ضعف ستون و تیرها و ضعف در فونداسیون که خطرناکترین ضعف‌های ساختمان است. به ویژه که در سال‌های اخیر دوره‌های زلزله طراحی در کشور فرا رسیده و ممکن است خسارت‌های سنگینی به ساختمان‌هایی که اصولی طراحی نشده‌اند وارد کند.

حواستان باشد در خیلی از شهرک‌های صنعتی کشور بخری از آزمایش‌ها ضروری نیستند و یا لاپوشانی می‌شوند. ولی شما با انجام آزمایش مکانیک خاک از خطرها و هزینه‌های بالا نجات خواهید یافت.

دوره بازگشت زلزله طرح به مدت زمانی گفته می‌شود که به طور میانگین انتظار می‌رود یک زلزله با شدت خاص در یک منطقه رخ دهد. این دوره با توجه به آمار زمین‌لرزه‌های گذشته و با استفاده از روش‌های آماری محاسبه می‌شود. این دوره در آیین‌نامه ایمنی ساختمانها در برابر زلزله یا استاندارد ۲۸۰۰ ایران که توسط مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ایران تهیه شده؛ بیان شده است.

طراحی اجرایی (فاز دو) و تحویل گرفتن طرح

سپس طرح و نقشه‌های آن برای هماهنگی با تیم سازه (مهندس محاسب و طراحان سازه) جهت محاسبات ارسال می‌شوند. همچنین برای جلوگیری از مشکلات آتی، تیم تاسیسات (برق و مکانیک) نیز در این مرحله وارد می‌شوند.  این مرحله به صورت متداول رفت و برگشتی است تا طراحی معماری، سازه و تاسیسات تکمیل شوند. روش‌هایی مانند IPD در مدیریت ساخت هستند که این فرایند را یکپارچه و از مشکلات آتی احتمالی آن می‌کاهند. 

پس از تایید نهایی نقشه‌های فاز یک، تیم‌های طراحی هرکدام به طراحی نقشه‌های فاز دو یا همان نقشه‌های اجرایی می‌کنند. سپس تمام طرح و نقشه‌های آن مورد ارزیابی و بازبینی (Design Review) قرار می‌گیرد تا از تطابق با اصول، استانداردها، روش‌ها و دیگر موارد احتمالی؛ اطمینان حاصل شود. نقشه‌ها پس از تایید نهاد بالادستی برای ساخت آماده می‌شوند.

بنابراین شما در این بخش خروجی‌های زیر را باید دریافت کنید:

• طراحی معماری و سازه (Architectural and Structural Design): شامل طراحی مفهومی، مدل سه بعدی (3D Modelling)، نقشه‌های معماری و سازه‌ای فاز یک و فاز دو (اجرایی)، طرح و نقشه محوطه و فضای سبز (Landscape)، دفترچه محاسبات (در صورت الزام)
• طراحی تاسیسات مکانیکی و برقی (MEP Design): سیستم‌های تهویه، روشنایی، تاسیسات مختلف مانند فاضلاب، لوله‌کشی و تاسیسات صنعتی، نقشه‌های مختلف تاسیسات برق و مکانیک ساختمان‌ها

اصول طراحی کارخانه و ساختمان صنعتی

طراحی صرفاً نقشه‌کشی نیست؛ فرایندی‌ست برای تبدیل نیازهای صنعتی به یک فضای بهینه، ایمن و قابل توسعه. در این بخش به مهم‌ترین اصولی که باید در طراحی در نظر گرفته شوند می‌پردازیم:

• کاربری و عملکرد: طراحی باید با توجه به نوع صنعت، خطوط تولید، حجم مواد، نوع ماشین‌آلات و فرآیندهای داخلی صورت گیرد.
• نوع سازه و سیستم سازه‌ای:  انتخاب سازه فلزی یا بتنی باید بر اساس بارهای وارده، نیاز به دهانه باز، سرعت اجرا، و هزینه نگهداری باشد.
• طراحی معماری:  اگرچه زیبایی در اولویت دوم است، ولی جانمایی فضاها، تناسب حجم‌ها و هویت‌بخشی به کارخانه از طریق معماری، ارزش افزوده ایجاد می‌کند.
• نور طبیعی و تهویه:  تامین نور طبیعی کافی در سالن‌های تولید و فضاهای کاری باعث کاهش مصرف انرژی و بهبود روحیه نیروی انسانی می‌شود.
• محوطه‌سازی و دسترسی‌ها:  جانمایی انبار، سوله، ساختمان اداری، بارانداز، پارکینگ، ورودی کامیون، رمپ‌ها و فضای سبز باید با نگاه به گردش منطقی کالا و افراد انجام شود.
• سبک‌سازی:  استفاده از متریال سبک در سقف‌ها، پوشش‌ها و جداره‌ها می‌تواند سرعت اجرا را بالا برده و هزینه سازه را کاهش دهد.
• کانسپت یا ایده کلی طراحی:  داشتن یک ایده محوری (کانسپت) در طراحی صنعتی کمک می‌کند کل فضا همگن، منطقی و قابل توسعه باشد؛ حتی اگر پروژه بسیار ساده باشد.
• قابلیت توسعه و انعطاف‌پذیری: طرح باید به‌گونه‌ای باشد که در آینده بدون هزینه زیاد، امکان افزودن سوله، سالن جدید، یا تغییر چیدمان وجود داشته باشد.
• مسائل اقلیمی و انرژی: جهت‌گیری ساختمان، میزان تابش، باد غالب، عایق‌بندی و مصالح باید با توجه به اقلیم منطقه انتخاب شوند.
• مسیرهای حرکت مواد و نیروی انسانی: تفکیک مسیرهای ماشین‌آلات، نفرات و مواد اولیه برای افزایش بهره‌وری و ایمنی حیاتی‌ست.

استمرار و یکپارچگی در طراحی کارخانه

طراحی کارخانه باید طوری انجام شود که با رشد و تغییرات آتی هماهنگ بماند. یکپارچگی در تصمیم‌ها، جانمایی‌ها و سیستم‌ها، باعث بهره‌وری بلندمدت و کاهش آشفتگی در توسعه‌های بعدی می‌شود.

• تغییر در لایوت کارخانه (خطوط تولید): خطوط تولید ممکن است با تغییر ظرفیت، فرآیند یا تکنولوژی نیاز به بازچینی داشته باشند. طراحی باید امکان‌پذیری این جابه‌جایی‌ها را پیش‌بینی کرده باشد تا بدون توقف عملیات، اصلاحات انجام شود.
• تغییر در محصولات: در بسیاری از صنایع، نوع محصول در طول زمان تغییر می‌کند. طراحی باید آن‌قدر منعطف باشد که بتواند به‌راحتی با مشخصات فنی، حجم یا ابعاد جدید سازگار شود.
• تغییر مکان در بخش‌ها (حذف و افزودن): طراحی خوب باید قابلیت حذف یا افزودن بخش‌هایی از کارخانه مانند انبار، بسته‌بندی، آزمایشگاه یا حتی دفاتر را داشته باشد؛ بدون اینکه کل عملکرد سیستم دچار اختلال شود.
• احداث ساختمان جدید: امکان توسعه و افزودن ساختمان جدید در محوطه کارخانه باید از ابتدا در جانمایی و مسیرها لحاظ شده باشد. نبود این نگاه، توسعه را گران یا غیرممکن می‌کند.
• احداث کارخانه جدید: در بعضی شرایط، توسعه در محل فعلی ممکن نیست و باید کارخانه دوم در محل جدید ساخته شود. در این حالت، طراحی اولیه باید قابلیت استنساخ منطقی یا ارتباط با سایت جدید را تسهیل کند.
• تقلیل هزینه‌ها: تغییرات اقتصادی یا افت تقاضا ممکن است نیاز به کاهش هزینه‌های عملیاتی داشته باشد. طراحی باید امکان خاموش‌سازی بخش‌هایی از خطوط یا استفاده اشتراکی از فضاها را داشته باشد.
• امنیت (آتش‌نشانی، حوادث، شیمیایی و …): تغییرات در تولید یا محیط می‌تواند ریسک‌های جدید ایجاد کند. طراحی اولیه باید بر اساس اصول HSE انجام شود و قابلیت ارتقاء یا افزایش حفاظت را داشته باشد.
• تغییرات تولید و تعویض ماشین‌آلات: با ورود تجهیزات جدید یا تغییر فرآیند، نیاز به تعویض یا انتقال ماشین‌آلات اجتناب‌ناپذیر است. پیش‌بینی مسیرهای حرکت، فضاهای دسترسی، کف مقاوم، و زیرساخت‌های انعطاف‌پذیر بسیار ضروری است.

پایداری و توسعه پایدار در طراحی و ساخت کارخانه و ساختمان‌های صنعتی

پایداری (Sustainability) مفهومی نسبتا نوین در ساختمان است. این مفهوم که از توسعه پایدار مشتق شده است به پیاده‌سازی مفاهیم پایداری در ساختمان می‌پردازد.

بر خلاف باور خیلی از افراد پایداری در طراحی و ساخت کارخانه‌ها، فقط به معنی «سبز بودن» یا «صرفه‌جویی در انرژی» نیست. بلکه مفهومی کل‌نگر است که تصمیم‌گیری در مورد طراحی، مصالح، منابع، مصرف انرژی، آینده‌پذیری و هزینه‌های بلندمدت پروژه را به هم متصل می‌کند.

یک کارخانه پایدار باید نه‌تنها از نظر زیست‌محیطی بهینه باشد، بلکه در چرخه عمر خود از نظر اقتصادی هم مقرون‌به‌صرفه‌تر و از نظر اجتماعی، امن‌تر و کارآمدتر عمل کند.

برخی اصول کلیدی پایداری که باید از مرحله‌ی طراحی مدنظر قرار گیرند عبارتند از:

• مصالح ساختمانی پایدار: استفاده از متریال با ردپای کربن پایین، امکان بازیافت یا بومی بودن مصالح می‌تواند هم در اجرا و هم در نگهداری اثرگذار باشد.
• بهره‌گیری از انرژی‌های تجدیدپذیر: طراحی سازه‌ها و تاسیسات برای استفاده از انرژی خورشیدی، زمین‌گرمایی یا حتی بازیابی گرما از فرایندهای تولید.
• نور و تهویه طبیعی: کاهش نیاز به روشنایی و تهویه مصنوعی از طریق جانمایی هوشمند فضاها و بازشوها.
• مدیریت منابع آب: جمع‌آوری آب باران، بازیافت آب خاکستری، و کاهش وابستگی به منابع آب شهری یا زیرزمینی.
  
• انعطاف‌پذیری و آینده‌نگری در طراحی: پیش‌بینی نیاز به گسترش، تغییر خطوط تولید یا به‌روزرسانی فناوری‌ها در طرح اولیه‌ی کارخانه.
• رفاه نیروی انسانی: نور طبیعی، کیفیت هوای مناسب، عایق صوتی و ایمنی در طراحی، همگی بر بهره‌وری و سلامتی نیروها تاثیر مستقیم دارد.

پایداری صرفاً هزینه‌ی اضافی نیست؛ برعکس، با کاهش هزینه‌های عملیاتی، مصرف انرژی و نیاز به بازسازی و نگهداری مکرر، باعث سودآوری بیشتر در بلندمدت می‌شود.

در بسیاری از کشورها، رعایت اصول پایداری حتی یک الزام قانونی یا شرط دریافت مجوزهای صنعتی و صادراتی است.

اجرای کارخانه و ساختمان صنعتی: پیمانکار ساخت کارخانه، مراحل و کارهای متداول

پس از طراحی شما به مرحله اجرا می‌رسید، مرحله‌ای که در صورت عملکرد اشتباه و استفاده از روش‌های غیر علمی و حرفه‌ای می‌تواند هزینه هنگفتی برای شما به بار بیاورد. در این مرحله شما با پیمانکار انتخابی خود و براساس یکی از مدل‌های مدیریت ساخت بستر اجرا را فراهم می‌کنید. به صورت متداول انتخاب پیمانکار در این مرحله صورت می‌گیرد ولی توصیه اکید می‌کنیم که پیمانکار خود را حتما در مراحل ابتدایی و حتی شده در مراحل طراحی انتخاب کرده باشید. البته در صورتی که از روش‌هایی مانند طراحی-ساخت استفاده می‌کنید از همان ابتدا پیمانکار سازنده و طراح شما مشخص است.

مراحل اجرا به صورت کلی به سه بخش برپایی کارگاه، عملیات کارگاه و ساخت‌وساز، تحویل و برچیدن کارگاه تقسیم می‌شوند.

تجهیز و برپایی کارگاه 

تجهیز و برپایی کارگاه اولین مرحله فیزیکی اجرای پروژه است که مستقیماً بر کیفیت، ایمنی و سرعت کار در مراحل بعدی اثر می‌گذارد. در این مرحله، محدوده کارگاه مشخص شده و سازه‌های موقت مانند دفاتر مدیریتی، انبارهای موقت، اتاق‌های نگهبانی، سرویس‌های بهداشتی، و دیگر فضاهای پشتیبانی نصب می‌شوند. همچنین در صورت لزوم، تاسیسات موقتی مانند برق کارگاهی، آب و مسیرهای عبور ماشین‌آلات تأمین و راه‌اندازی می‌شوند.

نحوه تجهیز کارگاه باید با توجه به موقعیت زمین، حجم پروژه، تعداد نفرات، مدت زمان اجرا و استانداردهای ایمنی طراحی شود. گاهی به دلیل محدودیت فضا یا شرایط خاص زمین (مثل پروژه در زمین شیب‌دار یا صنعتی فعال)، طراحی کارگاه اهمیت دو چندان پیدا می‌کند. بی‌توجهی به این مرحله، می‌تواند باعث تأخیر، بروز حوادث، یا افزایش هزینه‌های غیرضروری در مراحل بعدی پروژه شود.

عملیات خاکی و گودبرداری 

عملیات خاکی شامل تمام فعالیت‌هایی است که برای آماده‌سازی زمین جهت اجرای فونداسیون انجام می‌شود. در این مرحله، پیمانکار جزء خاک‌برداری براساس نقشه‌های ژئوتکنیک و سازه، گودبرداری را انجام می‌دهد. نوع خاک، سطح آب زیرزمینی و نیاز به تحکیم دیواره‌های گود (در صورت عمق زیاد یا خاک نامناسب)، از عواملی هستند که در روش اجرا مؤثرند.

گودبرداری ممکن است شامل خاک‌برداری کلی، چاله‌زنی فونداسیون، خاک‌ریزی اصلاحی، و اجرای خاک‌ریزی مجدد با مصالح مناسب (مانند شن، ماسه یا مصالح کوبشی) باشد. در مواردی هم که پروژه نیاز به زه‌کشی، تغییر سطح یا تغییر شیب زمین دارد، این عملیات باید همزمان با مشاوره ژئوتکنیک و مهندسی عمران انجام شود. تحکیم گود به‌وسیله نیلینگ، انکراژ یا اجرای شمع‌های بتنی بسته به شرایط زمین، جزو کارهای تخصصی و پرریسک محسوب می‌شود.

عملیات پی‌ریزی کارخانه و ساختمان صنعتی

پس از آماده‌سازی خاک، مرحله اجرای فونداسیون آغاز می‌شود که شامل بتن مگر (به‌عنوان بستر یکنواخت)، قالب‌بندی، آرماتوربندی، بتن‌ریزی اصلی و نصب صفحات زیرستون (Base Plate) است. بسته به نوع سازه و وزن سازه‌ای، ممکن است فونداسیون نواری، گسترده (Raft) یا منفرد (Pad) انتخاب شود. در پروژه‌های صنعتی، دقت در تراز، استقرار دقیق پلیت‌ها و کاشت بولت‌ها حیاتی است، چراکه نصب ستون‌های فلزی یا دستگاه‌های صنعتی بعداً روی همین نقاط صورت می‌گیرد.

اجرای اصولی فونداسیون مستلزم انطباق کامل با نقشه‌های محاسباتی سازه و بررسی کیفیت بتن، آرماتورها و اتصالات است. در پروژه‌های دقیق، نمونه‌گیری از بتن و تست مقاومت فشاری به‌عنوان بخشی از کنترل کیفی ضروری است.

اجرای سازه (اسکلت) کارخانه و ساختمان صنعتی

نوع سازه در پروژه‌های صنعتی معمولاً یا فلزی (مانند سوله‌ها) است یا بتنی درجا (برای سازه‌های سنگین‌تر یا خاص). در سازه‌های فلزی، پیمانکار اسکلت فلزی، نقشه‌های شاپ‌دراوینگ را تهیه کرده، مقاطع فلزی را طبق طراحی برش، سوراخ‌کاری و جوشکاری می‌کند و سپس در محل پروژه نصب می‌نماید. در سوله‌ها، مراحل ساخت ستون، تیرورق و رفترها در کارگاه انجام می‌شود و سپس در سایت مونتاژ می‌گردد.

اگر سازه بتنی باشد، مراحل قالب‌بندی، آرماتورگذاری و بتن‌ریزی به‌صورت درجا در پروژه انجام می‌شود. این روش برای برخی سازه‌ها مانند برجک‌های صنعتی، شفت‌ها یا فونداسیون‌های سنگین‌تر مناسب‌تر است. در هر دو نوع سازه، هماهنگی بین طراحی معماری و سازه‌ای باید دقیق انجام شود تا از بروز تداخل، تعارض یا اتلاف مصالح جلوگیری شود.

اجرای سقف و عرشه‌ها

نحوه اجرای سقف و عرشه‌ها وابسته به سیستم سازه‌ای انتخاب‌شده است. در سازه‌های فلزی معمولاً از سقف‌های مرکب (کامپوزیت)، عرشه فولادی (متال دک)، یا پانل‌های پیش‌ساخته استفاده می‌شود. در برخی پروژه‌ها، دال بتنی در محل قالب‌بندی و بتن‌ریزی می‌شود. بسته به دهانه، بار مرده و بار زنده، نوع سقف باید از قبل در طراحی مشخص شده باشد.

عرشه‌های طبقات باید تحمل بار ماشین‌آلات و تجهیزات سنگین را داشته باشند. در کارخانه‌هایی که از جرثقیل سقفی استفاده می‌شود، اتصالات سقف و مسیر حرکت جرثقیل نیز در این مرحله نصب می‌شوند. جزئیات نصب، جوش یا پیچ‌ومهره، و شیب‌بندی سقف برای هدایت آب باران نیز در این مرحله اجرا می‌شوند.

اجرای دیوارها و سفت کاری ساختمان‌ها و محوطه سازی

پس از اجرای سازه و سقف، مرحله سفت‌کاری آغاز می‌شود که شامل اجرای دیوارهای بیرونی و داخلی، جداکننده‌ها، تیغه‌ها و اجزای سازه‌ای غیر اصلی است. بسته به نوع سازه و کاربری، ممکن است از مصالح مختلفی مانند آجر، بلوک سبک، هبلکس، یا پانل‌های پیش‌ساخته استفاده شود. انتخاب نوع دیوار به فاکتورهایی مثل عایق‌بودن، سرعت اجرا، هزینه و دوام بستگی دارد. اجرای درگاه‌ها، بازشوها و محل‌های عبور تاسیسات نیز در این مرحله انجام می‌شود و باید با نقشه‌های معماری و تاسیساتی هماهنگ باشد.

در کنار این عملیات، محوطه‌سازی سایت پروژه نیز آغاز می‌شود. این بخش شامل تسطیح محوطه، اجرای مسیرهای تردد وسایل نقلیه، پیاده‌روها، پارکینگ‌ها، دیوار کشی محیطی، ورودی و دروازه‌ها، زه‌کشی و ایجاد فضای سبز در صورت پیش‌بینی در طراحی است. محوطه‌سازی اگر به‌درستی انجام نشود، می‌تواند در آینده هزینه‌های نگهداری و اصلاح زیادی ایجاد کند. ضمن اینکه ارتباط کارآمد میان بخش‌های مختلف کارخانه و سازماندهی حرکت در سایت، به شدت به جانمایی دقیق محوطه وابسته است.

اجرای تاسیسات مکانیکی و برقی

تاسیسات ساختمان‌های صنعتی، یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اجراست و باید از فازهای اولیه پروژه در نظر گرفته شود. بخشی از لوله‌کشی‌ها و کابل‌کشی‌ها حتی پیش از بتن‌ریزی در فونداسیون و سازه اجرا می‌شوند. از آن‌جا که هر کارخانه بسته به فرآیند تولید خود تاسیسات متفاوتی دارد، طراحی دقیق و اجرای هماهنگ با تیم‌های برق، مکانیک و تولید اهمیت بالایی دارد.

سیستم‌های مورد نیاز می‌تواند شامل تأسیسات روشنایی، تهویه مطبوع، سیستم‌های گرمایش و سرمایش، فاضلاب صنعتی، گاز صنعتی، خطوط بخار، تابلوهای برق، تجهیزات BMS، اطفاء حریق، ژنراتور و UPS باشد. اجرای این سیستم‌ها باید طبق استانداردهای مربوطه و با نظارت دقیق انجام شود. هرگونه تأخیر، مغایرت یا تداخل با سازه یا معماری، می‌تواند مشکلات جدی و پرهزینه ایجاد کند.

اجرای نمای کارخانه و ساختمان‌های صنعتی و اداری

در این مرحله، پوسته بیرونی ساختمان شکل می‌گیرد و هویت بصری کارخانه تکمیل می‌شود. نقشه‌های اجرایی نما (شاپ دراوینگ) توسط پیمانکار نما تهیه می‌شود و بر اساس آن مصالح نما خریداری و نصب می‌گردد. اجرای نما باید با هماهنگی سازه و تاسیسات بیرونی صورت بگیرد.

مصالح رایج در نمای صنعتی شامل کامپوزیت، سرامیک خشک، ورق گالوانیزه، سنگ، سیمان سفید، ترموود یا ترکیبی از این‌هاست. انتخاب نوع نما بستگی به بودجه، برندینگ، شرایط اقلیمی و دوام مورد نیاز دارد. در برخی پروژه‌ها، نمای کارخانه بخشی از هویت برند محسوب می‌شود و ارزش افزوده واقعی برای بازاریابی و اعتمادسازی ایجاد می‌کند.

اجرای نازک‌کاری، معماری و طراحی داخلی

نازک‌کاری شامل تمام مراحل تکمیلی پس از سفت‌کاری است؛ از کف‌سازی، کاشی‌کاری، رنگ، گچ‌کاری، نصب درب و پنجره تا اجرای سقف کاذب و نورپردازی. نازک‌کاری برای فضاهای اداری، خدماتی و عمومی پروژه انجام می‌شود و نقش مهمی در بهره‌برداری نهایی دارد.

اگر پروژه شامل طراحی داخلی باشد (به‌ویژه در ساختمان‌های اداری یا دفتر مدیریت)، در این مرحله تیم معماری داخلی وارد عمل می‌شود تا مبلمان، جانمایی داخلی، رنگ، متریال و جزئیات انسانی‌سازی فضا طراحی و اجرا شود. در فضاهای صنعتی، گاهی بهینه‌سازی نور، آکوستیک، جریان هوا یا حتی رنگ‌بندی نقش مؤثری در بهره‌وری دارد.

تحویل و برچیدن کارگاه

در پایان پروژه، سازه‌ها و تاسیسات موقتی کارگاه جمع‌آوری یا به سایر پروژه‌ها منتقل می‌شوند. برخی از سازه‌های موقت ممکن است در طول اجرای پروژه (مثلاً همزمان با نازک‌کاری) برچیده شده باشند. پاک‌سازی محیط کارگاه، جمع‌آوری نخاله‌ها، تنظیم گزارش‌های تحویل و دریافت تأییدیه‌های لازم برای بهره‌برداری در این مرحله انجام می‌شود.

تحویل پروژه معمولاً شامل بازدید نهایی، رفع نواقص، تهیه صورت‌جلسات رسمی و هماهنگی برای ورود تجهیزات تولید یا بهره‌برداری می‌باشد. هرگونه بی‌برنامگی یا عجله در این مرحله ممکن است هزینه‌های پنهان زیادی برای کارفرما ایجاد کند.

بهره‌برداری از کارخانه و ساختمان‌های صنعتی

بهره‌برداری از کارخانه‌ و ساختمان‌های صنعتی آخرین مرحله تحویل پروژه و نخستین مرحله آغاز به کار است. در حقیقت اینجا مرزی میان پایان کار ساخت و آغاز فعالیت آن ساختمان است.

برای این کار شما باید از مواردی مانند آماده‌سازی تحویل، راه‌اندازی سرد، راه‌اندازی آغازین، تحویل رسمی، گارانتی و موارد دیگر آشنا باشید. یادتان باشد کارخانه یا ساختمان صنعتی شما قرار است برای شما کار کند یا بستر انجام کاری را فراهم کند؛ بنابراین ساخت‌وساز صنعتی فقط ساختن نیست بلکه درست و طبق نیازمندی‌ها و براساس استاندارد صنعتی ساختن است.

مراحل مهمی که باید در تحویل و راه‌اندازی بدانید را باهم بررسی می‌کنیم. برخی از این موارد در ایران متداول نیستند ولی متداول نبودن دلیل نمی‌شود که شما آن‌ها را پیش‌بینی نکنید و این حق را برای خود قائل نشوید. البته خاطرنشان می‌کنیم که موارد زیر همگی تحت نوع پروژه و قرارداد شما و مدل مدیریت ساخت شما متغیر هستند.

آماده‌سازی برای تحویل و راه‌اندازی (Commissioning)

• پیش‌راه‌اندازی (Pre‑Commissioning): شامل تست‌های کارکردی تجهیزات قبل از شروع عملیات سنگین؛ بررسی سیستم‌های کنترلی، ابزار دقیق، کابل‌کشی‌ها، سیستم‌های MEP و فاضلاب، و تهیه فهرست نواقص و اصلاحات نهایی که توسط مدیر ساخت، پیمانکار و یا نماینده شما (نماینده کارفرما) انجام می‌شود.
• راه‌اندازی سرد (Cold Commissioning): بهره‌گیری از تجهیزات در حالت بدون مواد خطرناک برای شبیه‌سازی عملکرد واقعی، بررسی تعامل سیستم‌ها و اطمینان از انطباق با طراحی.
• راه‌اندازی عملیاتی (Startup): با حضور تیم بهره‌برداری، کارخانه تحت شرایط عملیاتی واقعی کار می‌کند و تیم مهندسی پشتیبانی فنی ارائه می‌دهد تا بررسی کامل صورت گیرد .

موارد راه‌اندازی سرد و راه‌اندازی عملیاتی معمولا در قراردادهای EPC و Turnkey وجود دارند. این موارد در پروژه‌های صنعتی مثل پلنت‌ها و نیروگاه‌ها متداول است. ولی برای ساختمان‌های عادی صنعتی و کارخانه‌های عادی، مرحله نخست کفایت می‌کند.

تحویل رسمی و بسته مدارک (Handover)

در مرحله تحویل رسمی (Handover) انتقال رسمی مسئولیت از پیمانکار به شما (بهره‌بردار)، با امضای صورت‌جلسه دستیابی (Acceptance) انجام می‌پذیرد. در این مرحله شما علاوه بر ساختمان اسناد زیر را هم باید تحویل بگیرید:

• نقشه‌های همچو ساخت (As‑Built)
• دفترچه‌های نگهداری تجهیزات (O&M Manual): معمولا برای تاسیسات HVAC هست و باید تحویل شما شوند.
• فهرست دارایی‌ها (Asset Register): دارایی‌ها مانند دستگاه‌ها و تجهیزات و ضمانت‌های آن‌ها
• گزارش‌های نتایج تست‌ها و گواهی‌ها: این مورد معمولا در پروژه‌های خاص اعمال می‌شود شما اگر تجهیز کارخانه را نیز واگذار کرده‌اید حتما باید گواهی‌ها را نیز تحویل بگیرید.

تضمین مستندسازی سبب می‌شود شما بدون ابهام بتوانید بهره‌برداری را آغاز کنید و در ادامه نیز عملکرد سیستم و نگهداری آسوده انجام دهید.

مدیریت نواقص و اصلاحات (Defect Management)

پیش از تحویل نهایی، فهرست نواقص تکمیل و برطرف می‌شود. معمولا پیمانکار موظف به اصلاح آن‌ها در بازه زمانی مشخصی است که بسته به قراردادهای مدیریت ساخت شما می‌تواند متفاوت باشد. این مورد باعث می‌شود در صورت عدم رفع یا وجود نقص پس از تحویل، در بازه گارانتی بتوانید مطالبات خود را پیگیری نمایید.

در ایران حسن انجام کار متداول است که اصولا مبلغی بین ۵ تا ۱۵ درصد قرارداد را به مدتی معلوم نگهداری می‌کنند. این شیوه به دلیل خلاهای قانونی و مشکلات قراردادی و عدم اعتماد معمولا دچار چالش است. برای همین پیشنهاد می‌کنیم ترکیبی از حسن انجام کار و گارانتی (به صورت قرارداد) استفاده کنید.

گارانتی و پشتیبانی اولیه

قرارداد گارانتی معمولاً برای چند ماه پس از بهره‌برداری است و پوشش مواردی مانند شکست تجهیزات، نقص عملکرد و خطاهای محیطی را شامل می‌شود. البته اگر تجهیزات با پیمانکار ساخت باشد در غیر اینصورت با توجه قراردادها شرایط دیگری حاکم خواهد بود. این مورد در کشور ما معمولا رعایت و در قراردادها دیده نمی‌شود ولی نکته مهمی است که به شما توصیه می‌کنیم حداقل موقع مذاکره در نظر داشته باشید. 

در دوران گارانتی، تست‌‌های فصلی و پیگیری گزارش‌های عملیاتی، شناسایی موارد پنهان و برنامه‌ریزی اصلاحات شکل می‌گیرد.  برخی پروژه‌ها شامل «خدمات پس از تحویل»، یعنی پشتیبانی فنی تا زمان تثبیت عملکرد، می‌شوند.  یکی از دلایلی که ما در کشور به سمت ضمانت نمی‌رویم هزینه ضمانت و خدمات پس از تحویل است. در حالی که این هزینه درصد ناچیزی از کل قرارداد است و می‌تواند ضامن انجام کار حرفه‌ای توسط پیمانکاران برای شما باشد.

نتیجه‌گیری

اگر به این نقطه از مسیر رسیده‌اید، احتمالاً در حال برنامه‌ریزی برای ساخت یا توسعه یک کارخانه هستید، یا دست‌کم در مرحله تصمیم‌گیری هستید. باید گفت طراحی و ساخت کارخانه و ساختمان صنعتی، پروژه‌ای چندوجهی و پیچیده است که در آن تنها نقشه و سازه کافی نیست؛ بلکه:

• تصمیمات اولیه مثل انتخاب زمین و برنامه‌ریزی خطوط تولید، روی کل پروژه اثر می‌گذارند؛
• کیفیت طراحی معماری و سازه‌ای، روی بهره‌وری، برند و بازگشت سرمایه تأثیر مستقیم دارد؛
• اجرای حرفه‌ای، بدون هماهنگی میان تیم‌های طراحی، سازه، تاسیسات و اجرا عملاً ممکن نیست؛
• تحویل و بهره‌برداری بدون برنامه، می‌تواند همه زحمات قبلی را زیر سوال ببرد.

ما در ناژآرک به عنوان یک گروه مشاوره و طراحی، معتقدیم که پروژه‌های صنعتی باید نه فقط ساخته شوند، بلکه به‌درستی توسعه یابند. این مسیر را با روش IBOCM مدیریت می‌کنیم، روشی که مبتنی بر درک نیازهای کسب‌وکار و پیوند آن با طراحی و ساخت است. در این مسیر، با تمرکز بر:

• هماهنگی معماری، سازه، و تاسیسات از ابتدای طراحی؛
• طراحی کانسپت متناسب با عملکرد و برند شما؛
• تحویل پروژه‌ای قابل بهره‌برداری، نه صرفاً ساختمان‌سازی؛
• و یکپارچگی از تصمیم‌گیری تا بهره‌برداری.

پرسش‌های پر تکرار